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失敗しない分譲マンション選び

下記の内容で1975年に土地使用貸借契約を結びましたが、2035年に甲より解約の意思表示をされた …

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失敗しない分譲マンションの選び方

2013年12月02日 Q.質問
下記の内容で1975年に土地使用貸借契約を結びましたが、2035年に甲より解約の意思表示をされた場合、契約の更新はできないのでしょうか?また2035年までは、甲より使用貸借は解除されることはないのでしょうか? 土地使用貸借契約書 A株式会社(以下甲と言う)と区分所有者Bマンション(以下乙と言う)は、土地付区分建物売買契約書(以下原契約という)第21条の規定に基づき、本契約第1条記載の土地(以下本案件)の使用貸借に関し、下記条項により契約を締結する。 ■第1条(物件の表示および契約の目的) 甲はその所有する垣表示の本物件を乙に無償貸与し、乙は本契約の各条項に従い本物件を使用する。 1、所在地:○○県○○市○○町○○○番○ 2、地目:宅地 3、地籍:998.89米 ■第2条(期間) 本案件の使用貸借期間は、1975年より満60年間(2035年)とする。 但し、期間満了の6ケ月前までに甲乙いずれか一方から何らかの意思表示がない場合は、同一条件にて更に60年間更新されるものとし、その期間満了についても同様とする。 ■第3条(使用目的) 本物件の使用目的は次の通りとする。 1、区分所有者が使用する駐車場の一部及び避難経路。 2、原契約第1条に定める建物が将来滅失毀損などにより再建築の必要が生じた場合、同規模の建物新築に限り建築確認申請における建物敷地として利用すること。但し法令の改正による用途地域・建蔽率ならびに容積率等の変更があった場合はこの限りではない。 ■第4条(禁止事項) 1、乙は本物件を前条に定める使用目的以外に供してはならないことはもちろん、一切の建物・建築物等の建築を行ってはならない。 2、甲は乙が前条に定めた使用目的に従い、本物件を使用する間、乙の使用を妨げ又は建物・建築物等の建築を行ってはならない。 ■第5条(承認事項) 1、乙は本物件の一部分が甲の所有する隣接地店舗の顧客等の為の通路および車道として使用されるものであることを承認する。 2、乙は本物件の一部に隣地店舗等の為に配管類が埋設されており、甲が必要に応じ配管類の補修・点検・取り替え等のための工事をなすことを承認した。 ■第6条(契約の解除) 契約期間中は原則として本契約は解除で出来ない。但し、乙が本契約に違背した場合はこの限りではない。 ■第7条(費用負担) 乙は本物件のうち、乙の専有している部分の使用に必要な経費および修繕費等通常の経費は別に定める管理規約による管理費の中から充当するものとする。 ■第8条(公租公課) 本物件に課せられる固定資産税・都市計画税等の公租公課は甲の負担とする。 ■第9条(継承の義務) 乙がその区分所有権を第三者に譲渡し又はその占有部分を第三者に占有させる場合は、乙は本契約を継承させなければならない。 ■第10条(規定外事項) 本契約に定めなき事項および本契約の各条項の会社に疑義を生じた場合には、甲乙協議のうえ誠意をもって解決するものとする。 上記契約の証として本書2通を作成し、甲乙記名捺印のうえ、各その1通を保有する。

 

2013年12月05日 A.回答
使用賃貸契約は、6か月前に通知する事で何時でも解約する事が出来ます。 この契約の内容では、甲には何のメリットも無い状態です。にも関わらず。302.16坪を無償で貸し、建蔽率、容積率を使う。甲はこの土地に建物を建てれ無い事を意味します。推測ですが、契約当時に表に出ないお金の授受が有ったはずだと思います。60年分の固定資産税だけでも、大変な金額でしょう? 補足:使用賃貸契約は、無償ですから、貸主は6カ月前に通告すれば、何時でも解除出来ます。6か月後に返却しなければ、成りません。 そもそも、本契約は、弁護士が見れば、無効と言います。民民の契約だから、どんな契約も出来ますが、 甲に取って、本契約はメリットが一切無いのが問題です。乙の一方的な契約書に成っているので、 公序良俗に反する契約です。第6条などは、乙に有利な条項でしょう。契約は、甲乙双方が同じ条件で有るべきなのです。甲が異議を言いだすと何時でも契約の解除を申し出る事が出来るのです。 甲も、死亡してる可能性も有り。乙の権利は相続は出来ません。 甲と乙との信頼関係が無くなった時点で、この契約は紛争に成る話しです。 本契約は、契約終結後、38年が経過し、乙は目的は充分に達成出来たと推認されると思われます。 現在、甲との間で問題が無いので有れば、知らん振りするのが一番でしょう。 問題が発生してるのなら、話し合いでの解決でしょう。金銭的に解決すべきだと思います。 使用賃貸は立場の弱い契約です。(善意で使わせて上げてる) 裁判をしても、弁護士が喜ぶだけで、余分にお金が掛かります。 和解し、公正証書で契約の巻き直しをするのが1番良いと思います。
 
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